Колебания стоимости аренды в Армении в последние годы: причины и тенденции

Одним из наиболее существенных факторов, влияющих на рынок аренды в последние годы, стал приток тысяч людей из Российской Федерации в Армению. Бывший министр экономики Ваан Керобян заявил в интервью российской газете «Ведомости», что в 2022 году в Армению на постоянной основе переехало около 110 000 россиян. Эта миграция спровоцировала резкий рост цен на аренду, поскольку спрос значительно превысил предложение. Более того, многие из них предпочли приобрести недвижимость, вместо того чтобы продолжать платить высокую ежемесячную арендную плату, что также повлияло на рост цен как на аренду, так и на покупку недвижимости.

Тем не менее, в последние месяцы наблюдается снижение арендных ставок, что, по нашему мнению, связано с несколькими факторами:

— Сокращение числа граждан России, приезжающих в Армению, в сочетании с естественным рассеиванием первоначального всплеска спроса.

— Существенное увеличение предложения на рынке недвижимости, так как было завершено множество жилых комплексов и объектов, которые теперь доступны для заселения.

— Завершение пикового туристического сезона, что часто приводит к снижению спроса на краткосрочную аренду.

Кроме того, государственная налоговая политика играет решающую роль в формировании рынка недвижимости. Правительство Армении одобрило законопроект, предлагающий поправки и дополнения в Налоговый кодекс, который направлен на введение более строгих условий для лиц, сдающих недвижимость в аренду. Эти нормативные изменения могут дополнительно повлиять на стоимость аренды и динамику рынка.

Снижение арендных ставок наблюдается не только в жилом, но и в коммерческом секторе недвижимости. Хотя коммерческая недвижимость, как правило, более устойчива и менее подвержена краткосрочным колебаниям рынка, ее арендные ставки остаются в тесной связи с экономической политикой. Меры, направленные на стимулирование развития бизнеса — например, льготы для местных и иностранных инвесторов — могут способствовать стабилизации спроса на коммерческую недвижимость.

Изменения в налоговой политике могут привести к небольшому росту арендных ставок. Новый налог в 10% на доходы от аренды вызывает вопросы относительно того, кто несет эти расходы, на которые не ответит никакая компания недвижимости. Арендодатели могут решить переложить налоговое бремя на арендаторов, увеличив арендную плату, или они могут покрыть расходы самостоятельно, сохранив текущие цены на аренду.

По нашей гипотезе, рынок аренды недвижимости в 2025 году существенно не изменится. Одной из причин являются недавно построенные недостроенные здания, которые, пока остаются недостроенными, не увеличивают предложение в значительной степени. Если рынок продолжит функционировать без форс-мажоров и существенных политических или экономических колебаний, то уже в 2026 году мы будем иметь иную картину, чем в 2025 году․ То есть в целом, пусть и медленно, но процесс «стабилизации» продолжится.