Изменения в законодательстве: подоходный налог и анализ рынка недвижимости

С 1 января 2025 года Закон о возврате подоходного налога частично прекратит свое действие в городе Ереван. Закон продолжит действовать только в случаях покупки недвижимости у застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 января 2022 года. 

С 1 января 2027 года закон о возврате подоходного налога больше не будет применяться к объектам недвижимости, расположенным, строящимся или планируемым к строительству на следующих областях: Арагацотн, Арарат, Армавир, Котайк, за исключением объектов недвижимости в приграничных населенных пунктах, включенных в утвержденный правительством список.

С 1 января 2029 года закон о возврате подоходного налога больше не будет применяться к объектам недвижимости, расположенным, строящимся или планируемым к строительству на всех остальных областях, за исключением объектов недвижимости в приграничных населенных пунктах, включенных в утвержденный правительством список.

Согласно решению № 1626-Н от 17 октября 2024 года о внесении дополнений и изменений в постановление Правительства Республики Армения от 5 октября 2017 года № 1321, максимальная сумма возврата по договорам, заключенным после 1 января 2025 года, будет снижена с 1 500 000 драмов до 750 000 драмов в квартал.

Пункт 8 Закона РА об изменениях и дополнениях в Закон «О налоге на доход» (принят 17 ноября 2021 года) гласит, что если физическое лицо приобретает квартиру у застройщика и впоследствии решает ее продать (даже если она еще находится в стадии строительства), новый покупатель больше не будет иметь право на льготу по возврату подоходного налога.

Реализация этих изменений будет происходить поэтапно:

— Ереван в 2025 году,

— Несколько регионов в 2027 году,

— Вся территория Армении к 2029 году.

Например, если в марте 2025 года вы приобретете квартиру в строящемся или завершенном здании в Арабкире у застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 января 2022 года, вы все равно будете иметь право на возврат подоходного налога. Однако если ранее максимальный размер возврата составлял 500 000 драмов в месяц, то начиная с 1 января 2025 года, он будет снижен до 250 000 драмов в месяц. Это пропорционально сумме процентов при покупке квартиры стоимостью 25 500 000 драмов (на 15 лет, с процентной ставкой 13% и первоначальным взносом 10%), тогда как по закону максимальная стоимость квартиры составляет 55 000 000 драмов.

1. Увеличение строительной активности в регионах:

Ожидается, что поправки будут стимулировать региональное строительство, особенно для следующих типов недвижимости:

*1.1. Маленькие квартиры эконом-класса: их строительство будет ориентировано на новую максимальную сумму возврата в 250 000 драмов, чтобы сделать их более доступными для покупателей, стремящихся воспользоваться налоговыми льготами.

*1.2. Квартиры с индивидуальным дизайном: застройщики будут фокусироваться на создании недвижимости с индивидуальными решениями для определенных групп покупателей. Проекты без четкой концепции и планирования могут столкнуться с трудностями при продаже.

2. Увеличение предложения на вторичном рынке.

Ожидается, что большое количество новых объектов, в том числе «сырых» квартир, войдет на вторичный рынок, что приведет к повышенной конкуренции. Это может вызвать следующие последствия:

*2.1. Нехватке дизайнеров и строителей, а также росту цен на их услуги. 

*2.2. Конкурентному преимуществу квартир с профессиональным ремонтом и продуманным дизайном, которые будут выделяться на переполненном рынке.

Исторические параллели можно провести с кризисами на рынке недвижимости в США (2008) и Испании (2008–2014). В эти периоды застройщики смогли частично оживить спрос и выполнить свои финансовые обязательства перед банками, в то время как инвесторы воспользовались возможностью приобрести высококачественную недвижимость по сниженным ценам.

3. Потенциальное снижение спроса на ипотечные кредиты.

Снижение спроса на ипотечные кредиты может иметь значительные последствия:

*3.1. Банки могут ввести более выгодные условия ипотеки, чтобы привлечь заемщиков и поддержать свою кредитную деятельность.

*3.2. Застройщики могут разрабатывать альтернативные продукты для поддержки спроса.

Одним из возможных решений является введение планов отсрочки платежей (часто структурированных как «Договоры купли-продажи»), позволяющих клиентам приобретать недвижимость без немедленной стабильной платежеспособности. В рамках таких соглашений покупатели обязуются начать платежи после заранее определенного льготного периода, что обеспечивает большую гибкость для обеих сторон.

4. Деятельность в сфере недвижимости в Армении

В некоторых регионах могут появиться крупномасштабные строительные проекты, где застройщики возьмут на себя не только жилищное строительство, но и развитие инфраструктуры. Такой комплексный подход может снизить затраты за счет количества и масштаба.

Чтобы поддержать деятельность на рынке недвижимости и рост строительного сектора Еревана, правительство может реализовать дополнительные инициативы. Эти усилия могут привести к модернизации и обновлению жилищного фонда.

Недавние изменения в законодательстве могут существенно повлиять на рынок недвижимости. Тщательный анализ рынка недвижимости, поправок и их потенциальных последствий позволит лучше подготовиться к разным сценариям. Такой проактивный подход поможет извлечь выгоду из появляющихся возможностей и эффективно решать потенциальные проблемы.