Օրենքի փոփոխություններ․ եկամտահարկը և անշարժ գույքի շուկան

2025 թ․ Հունվարի 1 -ից Երևան քաղաքում մասամբ դադարելու է գործել եկամտային հարկի վերադարձի օրենքը։ Այն կգործի մինչև 2022 թ․ Հունվարի 1 -ը շինթույլատվություն ստացած կառուցապատողից գույք գնելու դեպքում։

2027 թ․ Հունվարի 1 -ից կդադարի գործել եկամտային հարկի վերադարձի օրենքը, եթե անշարժ գույքը գտնվում է կամ կառուցվում է կամ կառուցվելու է Արագածոտնի, Արարատի, Արմավիրի և Կոտայքի մարզերի վարչական տարածքներում, բացառությամբ կառավարության հաստատված ցանկում ներառված սահմանամերձ բնակավայրերում գտնվող կամ կառուցվող անշարժ գույքերի։

2029 թ․ Հունվարի 1 -ից կդադարի գործել եկամտային հարկի վերադարձի օրենքը, եթե անշարժ գույքը գտնվում է կամ կառուցվում է կամ կառուցվելու է մնացած բոլոր մարզերի վարչական տարածքներում, բացառությամբ կառավարության հաստատված ցանկում ներառված սահմանամերձ բնակավայրերում գտնվող կամ կառուցվող անշարժ գույքերի։

ՀՀ կառավարության 2017 թվականի հոկտեմբերի 5-ի N 1321-ն որոշման մեջ լրացումներ և փոփոխություններ կատարելու մասին 17 հոկտեմբերի 2024 թվականի N 1626-Ն որոշման համաձայն 2025 թվականի հունվարի 1–ից հետո կնքված պայմանագրերի համար վերադարձի գումարը առավելագույն 1.500.000-ից իջնելու է 750.000 դրամ եռամսյակի համար:

«Եկամտային հարկի մասին» օրենքում փոփոխություն և լրացումներ կատարելու մասին ՀՀ օրենքում (ընդունված 2021 թվականի նոյեմբերի 17-ին) նշված 8-րդ կետը փաստում է այն մասին, որ եթե որևէ մեկը ձեռք է բերում բնակարան կառուցապատողից, հետո (անգամ չկառուցված վիճակում) ցանկանում է վաճառել, ապա նոր գնորդը չի կարող օգտվել եկամտահարկի վերադարձից։

Օրենքի փոփոխություններն իրականացվելու են փուլային կերպով՝ սկսելով Երևան քաղաքից 2025 թվականին, որից հետո 2027 թվականին՝ մի շարք մարզերում, և ամբողջ Հայաստանի տարածքում՝ 2029–ին։

Օրինակ՝ եթե 2025 թվականի մարտ ամսին ցանկանաք գնել բնակարան Արաբկիրում կառուցվող կամ կառուցված շենքում կառուցապատողից, ով շինթույլտվությունը ստացել էր մինչ 2022թ հունվարի 1-ը, դուք կկարողանաք օգտվել եկամտահարկի վերադարձի օրենքից։ Պարզապես եթե վերադարձվող գումարի առավելագույն սահմանաչափը նախկինում կլիներ ամսական 500 000 դրամ, ապա 2025թ-ի հունվարի 1–ից այն կկազմի 250.000 դրամ։ Սա համաչափ է 25.500․000 դրամ արժեքով բնակարան ձեռք բերելու տոկոսագումարին (15 տարով, 13% տոկոսադրույքով և 10% կանխավճարով), մինչդեռ ըստ օրենքի բնակարանի առավելագույն արժեքը 55․000․000 դրամն է։

1․ Մարզերում կառուցապատումը կարող է շատանալ։ 

Բնակարանները կլինեն՝

*1.1․ կամ փոքր մակերեսներով և էկոնոմ կարգի, որպեսզի հնարավոր լինի օգտվել մինչև 250.000 դրամի վերադարձի հնարավորությունից։

*1․2․ կամ թիրախային գնորդներին համրարեցված մանրակրկիտ լուծումներով։ Առանց հստակ գաղափարի նախագծված շենքերը մեծ հավանականությամբ կհանդիպեն վաճառքի խնդիրների։

2․ Երկրորդային շուկայում գույքերի առաջարկը կտրուկ կավելանա, ինչը կբերի թեժ մրցակցության։

Զրոյական բնակարանների մեծաքանակ մուտքը շուկա կհանգեցնի՝

*2․1․ դիզայներների և շինարարների դեֆիցիտի ու գների աճի,

*2․2․ գրագետ դիզայնով վերանորոգված բնակարանների զգալի մրցակցային առավելության։

Այդպիսի դեպքեր գրանցվել են ոչ վաղ անցյալում ԱՄՆ -ում (2008 թ․) և Իսպանիայում (2008-2014 թթ․)։ Դա հնարավորություն տվեց կառուցապատողներին մասամբ վերականգնել պահանջարկը, ինչպես նաև մարել բանկերի նկատմամբ ունեցած սեփական պարտավորությունները, իսկ ներդրողների համար շատ լավ հնարավորություն դարձավ մատչելի և որակով գույք գնելու։

3. Հիփոթեքային վարկավորումների պահանջը հնարավոր է նվազի, ինչի հետևանքով՝

*3․1․ բանկերը կարող են առաջարկել ավելի բարենպաստ պայմաններով հիփոթեքային վարկեր,

*3․2․ կառուցապատողները կարող են մշակել այլընտրանքային պրոդուկտներ՝ պահանջարկը մասնակիորեն վերականգնելու համար։

Հնարավոր է օգտագործվի հետաձգված վճարումների մեթոդը (այլ կերպ՝ «Առք ու վաճառքի տարաժամկետ պայմանագիր», օրինակ՝ երբ Ֆիզանձը ձեռք է բերում գույք, որի համար վճարումները տվյալ պահին կայուն կերպով չի կարող կատարել, սակայն պարտավորվում է սկսել դա որոշակի ֆիքսված ժամանակահատված հետո)։

4․ Հայաստանի անշարժ գույքի ակտիվություն

Կարող են ձևավորվել նոր մեծ համայքներ․ օրինակ որևէ մարզում կարող է սկսվել խոշոր կառուցապատում, որտեղ կառուցապատողը կզբաղվի նաև ենթակառուցվածքներով՝ քանակի ու մասշտաբի հաշվին ցածր ինքնարժեք ստանալու համար։

Երևանում անշարժ գույքի շուկայի ակտիվություն պահպանելու համար կառավարությունը կարող է գնալ այլ քայլերի, որի արդյունքում Երևանում կսկսվի բնակֆոնդի թարմացում։

Օրենքի փոփոխությունները, միանշանակ, իրենց ազդեցությունն են ունենալու անշարժ գույքի շուկայի վրա։ Փոփոխությունների և անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություններ կատարելը կօգնի առավելագույնս պատրաստ լինել ցանկացած արդյունքի, ինչի շնորհիվ հնարավոր կլինի օգտվել առաջացող հնարավորություններից և հաղթահարել պոտենցիալ խնդիրները։