Ժողովրդագրության ազդեցությունն անշարժ գույքի ներդրումների վրա

– Բնակչության ծերացում, բնակչության թվաքանակի աճ բնակարանների պահանջարկ

Բնակչության թվաքանակի աճը և ծերացումը մեծ ազդեցություն ունեն անշարժ գույքի շուկաների վրա ամբողջ աշխարհում։ Բնակչության աճին և ծերացմանը զուգընթաց փոփոխվում է տարբեր տիպի գույքերի պահանջարկը՝ ստեղծելով հնարավորություններ և խնդիրներ ներդրողների և սեփականատերերի համար։

Բնակչության աճը խթանում է բնակելի անշարժ գույքի պահանջարկը, մասնավորապես՝ քաղաքային և քաղաքին մոտ գտնվող տարածքներում, որտեղ կենտրոնացված են տնտեսական հնարավորությունները։ Ծերացումն ավելացնում է այնպիսի գույքերի պահանջարկը, որոնք հեշտ հասանելի են տարբեր հարմարությունների համար, օրինակ՝ հիվանդանոցների։ Սրան հակառակ՝ երիտասարդ գնորդները նախընտրություն են տալիս հասանելիությունը տեխնոլոգիաներին և ճկուն բնակելի տարածքներին։

Յուրաքանչյուր սերունդ ունի իրեն յուրահատուկ պահանջներն ու կարիքները անշարժ գույքի վերաբերյալ, որոնք զգալիորեն ազդում են տարբեր տիպի գույքի պահանջարկի վրա։ Այսպիսի սերնդային յուրահատկությունները հասկանալն օգնում է անշարժ գույքի մասնագետներին իրենց առաջարկները հարմարեցնել հաճախորդներին։ Սրա վառ օրինակն է այն, որ նախկինում մարդիկ նախընտրում էին առանձին խոհանոցներ, իրար կից հյուրասենյակ և ննջասենյակ, իսկ հիմա՝ խոհանոցին կից հյուրասենյակ և առանձին ննջասենյակ։

– Բնակչության տեղաշարժ և անշարժ գույքի պահանջարկ

Ուրբանիզացիան շարունակում է մնալ գերիշխող միտումը, որն ազդում է անշարժ գույքի արժեքների և հնարավորությունների վրա, հատկապես աճող տնտեսություններում։ 

Քաղաքներում բնակչության կենտրոնացումը խթանում է անշարժ գույքի բոլոր տիպերի պահանջարկը՝ թե՛ բնակելի, թե՛ կոմերցիոն, թե՛ արտադրական։ Պահանջարկի այս աճը ենթադրում է անշարժ գույքի վաճառք և վարձակալություն ավելի բարձր արժեքներով, հատկապես լավ զարգացած ենթակառուցվածքներ ունեցող տարածքներում։

Քաղաքային բնակչության աճին զուգահեռ ենթակառուցվածքների և բնակչության խտության վերաբերյալ խնդիրներն ավելի զգալի են դառնում։ Սա ստեղծում է մի շարք հնարավորություններ անշարժ գույքի շուկայում նրանց համար, ովքեր կարող են առաջարկել ժամանակակից լուծումներ, ինչպիսիք են խառը օգտագործման տարածքները, որոնք միավորում են բնակելի, կոմերցիոն և հանգստի միջավայրերը։

Հայաստանի օրինակով կարող ենք տեսնել, որ ըստ Ազգային վիճակագրական կոմիտեի, Երևանի բնակչության խտությունը 2023 թվականին հասել է 4700 մարդկ/կմ², ինչը զգալիորեն մարձր է մարզերի համեմատ։ Այս միտումը նպաստել է քաղաքի կենտրոնւոմ բնակարանների գնի աճին։

– Սոցիալ–տնտեսական կարգավիճակ

Հասկանալով սոցիալ–տնտեսական գործոնները, ինչպիսիք են սպառողական նախասիրությունները, եկամուտների և գործազրկության մակարդակը, անշարժ գույքի ներդրողները կարող են ավելի լավ պատրեկացում կազմել շուկայի վերաբերյալ։

Պոտենցիալ գնորդների և վարձակալների տնտեսական վիճակը թելադրում է, թե որ տեսակի գույքն է առավել պահանջված տարբեր տարածաշրջաններում: Ներդրողները պետք է համապատասխանեցնեն իրենց առաջարկները տեղական բնակչությանը հասանելիության և նրանց նախասիրությունների հետ՝ եկամուտների տարբեր խմբերի կարիքները բավարարելու համար:

– Աշխատանքային շուկա

Երիտասարդ սերունդները փնտրում են ճկուն աշխատանքային պայմաններ՝ հեռավար աշխատանքի հնարավորություններով։ Սրա հետևանքով նվազում է ավանդական գրասենյակային տարածքների պահանջարկը՝ ուղղվելով դեպի ընդհանուր աշխատանքային տարածքներ կամ այնպիսի հարմարություններր, որոնք նպաստում են աշխատանք–կյանք հավասարակշռությունը։ Այս տեղաշարժն ուղղակիորեն ազդում է կոմերցիոն առևտրային անշարժ գույքերի վրա, մասնավորապես, թե ինչպես են նախագծված գրասենյակային տարածքները և որտեղ են դրանք գտնվում:

Հեռավար աշխատանքի աճը փոխել է նաև բնակելի անշարժ գույքի դինամիկան՝ մեծացնելով տների պահանջարկը ծայրամասերում, քանի որ մարդիկ հեռանում են քաղաքի կենտրոններից: Այս տեղաշարժը պահանջում է վերանայել բնակելի տարածքների զարգացման ռազմավարությունները՝ ավելի շատ կենտրոնանալով աշխատանքի համար հարմար միջավայրով տների և ավանդական կենտրոնական բիզնես թաղամասերից դուրս կյանքի ավելի բարձր որակ ապահովող բնակավայրերի վրա:

– Տնտեսական միգրացիա

Միգրացիան հզոր ուժ է, որը կարող է հեշտորեն փոխել անշարժ գույքի շուկան։ Տնտեսական միգրանտները, ովքեր տեղափոխվում են այլ քաղաք կամ երկիր ավելի լավ աշխատանքի համար, բարձրացնում են տվյալ տարածքի բնակելի և կոմերցիոն գույքերի պահանջարկը։ Այսպիսի շարժերը կարող են հանգեցնել հին և չօգտագործվող գույքերի զարգացման և վերակենդանացման։

Տնտեսական միգրացիան սովորաբար սկզբում ազդում է բնակելի սեկտորի վրա։ Պահանջարկի այս աճը ոչ միայն շահավետ է սեփականատարերի համար, այլ նաև խթանում է շինարարական գործունեությունը՝ օգնելով տեղական տնտեսությանը։

Նմանապես, երբ միգրանտները հիմնում են բիզնեսներ կամ անցնում են աշխատանքի՝ ընդլայնելով տեղի բիզնեսների գործունեությունը, նկատվում է նաև կոմերցիոն անշարժ գույքի պահանջարկի նկատմամբ համապատասխան աճ։

– Տեխնոլոգիական առաջընթաց

Տեխնոլոգիական առաջընթացի ինտեգրումը քաղաքաշինության և անշարժ գույքի զարգացման մեջ իր զգալի ազդեցությունն է ունեցել քաղաքների նախագծման մոտեցման վրա։ Նոր տրանսպորտային տեխնոլոգիաները, ինչպիսիք են արագընթաց երկաթուղային համակարգերը և ինքնավար տրանսպորտային միջոցները, ընդլայնում են այն սահմանները, որտեղ մարդիկ կարող են ապրել իրենց աշխատավայրերի համեմատ: 

Այս ընդլայնումը հանգեցնում է նոր քաղաքային և ծայրամասային տարածքների զարգացմանը՝ նախկինում անհասանելի կամ պակաս ցանկալի վայրերը դարձնելով ավելի գրավիչ ինչպես բնակելի, այնպես էլ կոմերցիոն անշարժ գույքի ներդրումային հնարավորություններ ստեղծելու տեսանկյունից:

– Քաղաքական միգրացիա

Փախստականների տեղաշարժերը, որոնք պայմանավորված են քաղաքական կոնֆլիկտներով կամ բնական աղետներով, յուրահատուկ մարտահրավերներ և հնարավորություններ են ստեղծում անշարժ գույքի շուկաների համար: Թեև նախնական ազդեցությունը կարող է լարել տեղական ռեսուրսները, մեծ թվով փախստականների ընդունումը ժամանակի ընթացքում կարող է հանգեցնել պետական և մասնավոր հատվածի զգալի ներդրումների անշարժ գույքում և ենթակառուցվածքներում:

Արցախյան պատերազմի հետևանքով տեղահանված քաղաքացիների շարժը դեպի Երևան և այլ խոշոր քաղաքներ առաջացրել է բնակարանների վարձակալության գների աճ 2021-ին։ Գների աճին նաև նպաստեց ռուս-ուկրաինական հակամարտությունը: Նմանատիպ երևույթ նկատվել է նաև Գերմանիայում՝ Սիրիայից ներգաղթողների հոսքի արդյունքում։

Կարճաժամկետ ժամանակահատվածում կենտրոնացումը հաճախ բնակելի տարածքների ժամանակավոր լուծումների վրա է, ինչը կարող է գրավել ներդրումներ մոդուլային և շարժական տներում։ Ավելի երկար ժամանակահատվածում կարող է նկատվել նոր բնակելի գույքերի ստեղծում կամ առկա գույքերի զարգացում։ Այսպիսի նախագծերը կարող են հանգեցնել ավելի մնայուն փոփոխությունների անշարժ գույքի շուկայում։

– Քաղաքական կայունություն

Քաղաքական կայունությունը կարևոր գործոն է անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումների կենսունակությունը և անվտանգությունը գնահատելու համար: Կայուն քաղաքական միջավայրը գրավում է ներդրողներին՝ նվազեցնելով ռիսկերը և խրախուսելով երկարաժամկետ պլանավորումը:

Կայուն կառավարություններ ունեցող երկրներն ավելի հեշտ են ներգրավում օտարերկրյա ներդրումներ: Ներդրողները ավելի վստահ են զգում այս միջավայրերում, քանի որ նվազագույնի են հասցվում օտարման, կամայական օրենքների և քաղաքացիական անկարգությունների հետ կապված ռիսկերը:

Քաղաքական կայունությունը կարող է հանգեցնել տնտեսական կայունության, ինչը կարող է բարձրացնել անշարժ գույքի արժեքները և շուկայի կանխատեսելիությունը։ Համապատասխանաբար, քաղաքական անկայունությունը բերում է շուկայի անկայունության, ինչն, իր հերթին, կարող է վանել ներդրողներին և բացասաբար ազդել անշարժ գույքի արժեքների վրա։

Ժողովրդագրական շարժերի կանխատեսումը ներառում է այնպիսի միտումների ուսումնասիրություն, ինչպիսիք են բնակչության տարիքը, միգրացիան, ծնելիության մակարդակը և տնտեսական պայմանները։ Այս միտումների վերլուծությունը ներդրողներին թույլ է տալիս կայացնել ավելի տեղեկացված որոշումներ և օգտվել անշարժ գույքում առաջացող նորանոր հնարավորություններից։